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단독]NPL투자 협력은 신뢰가 우선이 되어야 "성공"
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단독]NPL투자 협력은 신뢰가 우선이 되어야 "성공"
큰 돈을 벌꺼라 생각, 채권을 매입하고도 부동산 개발까지도 못한 사연,.
  • 안데레사
  • 승인 2017.03.19 10:50
  • 댓글 2
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NPL(Non Performing Loan) 투자가 인기를 끌면서 피해사례도 속출하고 있다.

[뉴스프리존= 안데레사기자]  NPL은 투자 이익의 적은 금액으로 부실채권을 사들여 법원 경매를 통해 되팔고 수익금을 나눠주는 방식과 투자대행을 해주겠다는 의미로 일반 투자자에게 투자금을 받아, 대신 일을 보는 경우가 있다. 그러나 좋은 NPL이 매각될 확률은 낮은 편이다. 알짜배기 NPL은 자산유동화회사나 NPL 자산관리회사에서 선점할 가능성이 높기때문이다. 

기간 또한 넉넉치 않아, NPL 매입 후 경매 과정을 거쳐야 수익이 확정된다.  NPL 매입 이후 경매 과정에서 제값을 받지 못하면 상당한 손실을 볼 수 있다.  해당 부동산의 가치보다 높은 가격에 채권을 매입한 경우 손실이 발생할 수 있기때문이다.  채권관계가 복잡하게 얽혀 실제 경매가 진행되기까지 자금이 묶일 위험도 있다. 투자하려는 NPL 물건이 있으면 반드시 현장 답사를 하고 기본적인 권리분석, 임차인 분석, 선순위채권 분석은 필수로 해야 한다. 

NPL사기 사건은 NPL Crowd Funding(크라우드 펀딩)에서 발생될 것이다. NPL크라우드 펀딩이란 여러 소액의 투자자들로 부터 돈을 빌리거나 이들을 소액 주주로 참여시켜 돈을 모은 다음 이를 NPL에 투자하여 법원배당을 통하여 수익을 배분하는 것을 말한다.

펀딩이 되더라도 요즘에는 고수익이 발생되는 NPL을 취득하기가 어려워 졌다. 100%배당되는 채권은 건별로 매각하지 않고 원금손실이 발생되는 NPL과 혼합하여 NPL을 매각하기 때문이다.

또한 NPL대위변제로 고수익의 연체이자를 배당받을 수는 있으나 이러한 물건을 취득하려면 채권자 및 채무자의 동의를 받아야 하고 또한 경매시 여러가지 돌발변수(고액입찰자)로 인하여 고수익의 물건을 확보할 수 있다.
 
◆ 그러나 악 이용하는 사례 더 늘어,.

NPL채권자채가 부실이 되는 사항보다 채무자의 채무불이행으로 인하여 발생할 확률이 높다. 대출 실행시 부실위험을 방지하기 위하여 감정하고 그 결과에 따라 현장 실사과정을 거쳐 대출을 실행하기 때문에 채권 자채가 부실위험이 높은 것은 아니지만, 채권을 사 오는 과정에서 말 그대로 부실채권이라 법원경매등 전문채권회사나 은행에서는 금전 회전을 위하여서도 적당한 가격에 넘겨 주려는 것이 통상 유통과정(유동화 물건)이다.

그런데 적은 투자로 큰 이익을 발생토록 하려면 속이는 일도 비일 비제하여서 사례 하나를 확인 해 보았다.

본건은 작은 투자로 큰 이익을 볼 수 있도록 속이는 것이 아니라 첫 번째 : NPL채권의 유동화단계(즉 채권을 매입하여 법원경매에 참여하든지 아니면 제3자에게 낙찰되어 적법한 절차에 의하여 법원에서 배당절차에 의하여 채권의 정산이 이루어지며 그 수익을 분배하고 정산을 마무리 단계까지)한다.

두 번째 : 부동산의 개발 채권자 본인이 채권금액을 활용하여 법원의 입찰에 참여하여 부동산을 취득하여 개발 행위등을 통하여 이익을 창출 하려는 단계,  위의 두가지 단계을 각각 구분 각각의 행위로 보아야 할 것이나 본건은 두 번째 단계인 개발행위를 위하여 공동개발자를 찾던 중 만난 김B00이 첫 번째 단계에서 아무런 환급 권한이 없음에도 예초에 약속된 책임을 저야하는 포기각서를 작성치 않고 부당으로 받아감으로 발생한 사건이이다. 두 번째 단계의 문제점은 혼자서 모든 개발행위를 하기 위해 욕심을 부리면서 공동개발계약서를 작성하지 않고 단독으로 처리한 일이다.
▲ 양평군 양평읍 소재지 문제의 땅

경기도 양평군 양평읍 00리 인근의 토지 조사차 현장에 가 보니, 한 눈에도 욕심 날 법하다.

현재는 여름으로 접어드는 시점이어서 관광객의 방문이 많을 것으로 보아 진다. 좀더 자세히 인근 주변 부동산과 주민들에게서 자세한 정보는 얻기로 했다.

경기도에 단두개 밖에 남아있지 않은 군단위의 행정구역이지만 서울인근 차로 30분거리의 아직은 발전이 덜 된 덕분에 추후 많은 부가가치가 타지역에 비하여 훨씬 많은 지역임, 특히  수도권인근의 청정지역이라 서울에서 많은 인원이 전원생활을 꿈꾸며 자주찾아 인구 유입이 점차 많아지는 지역이며 물 맑은 양평이라고 한다.

현제는 서울에서 전원생활을 꿈꾸는 많은 사람의 희망을 가지고 많은 개발이 이루어지는 지역 이기도 한다.

주변은 수도권 대다수의 지역이 공장이 주를 이루는 것과는 달리 지역이 남한강과 북한강을 양쪽으로 두고 물과 산으로 둘러 싸여져 있어 천혜의 자연친화 조건이라 볼 수 있다 할 것이다.

경기동부 지역에 위치 강원도 지역과 서울지역을 연결하는 중추적 역할을 하는 지역인 것이다.

대부분의 임야 개간 사업은 인근 농산품인 파프리카나 토마토 경작을 위한 농경지 확보를 위해 이루어 지는것으로 보이는데 어쨌든 건축물을 건축하는 개발사업 외에 농경지 확보를 위한 산지전용 도 그만큼의 생산 가치를 높이는 일이고 해당 업무에 근무할 근로자 유입이나 물류 보관이나 이동을 위한 차량들의 왕래도 잦아지는 것이니 꼭 참고할 사항이다.

주거를 하거나 생활을 하는 생활권을 벗어난 정보가 없는 타지역의 방문은 항상 새로운 사실을 접할수 있게 해주고 전국의 모든 부동산에 투자를 하는 입장에서는 매우 소중하고 새로운 시점에서 접근할 수 있는 시야를 키워주는 일이다.

◆ 사건의 개요

본 사건은 전(田)과 대지를 합하여 13,066 ㎡의 면적에 총5필지로 구성된 필지의 A은행의 채권과 B은행의 채권이 병합이되고, 그병합된 사건의 채권을  매입하여 채권을 활용하여 수익을 발생시키는 과정에서 발생한 사건과, 그채권을 활용하여 취득한 부동산의 개발에 대한 사건으로 구분되어야 한다.
위 과정에 총금액 50억원정도의 유동화 채권중 39억5천만원의 채권만 사용하기로 하고 김A 00는 그계약금으로 이억삼천오백만원을 투자자를 모집하여 2013년 9월2일 (주) 000프씨와계약을 하였으며, 

문제는 공동개발계획으로 공동개발로 참여 한 (주)00에프씨를 계약자로 계약을 했었는데, 진행도중 ㈜oo에프씨의 채권활용상 문제발생 하게 된 것이다.

하여 부득이하게 몇 개의 업체를 소개받아 일의 진행 방법(투자자로부터 선 투자 받은 금액은 정산하여 투자 이익과 함께 돌려주는 것을 충분히 설명)과 공동개발 과정을 설명하고, 이C로부터 소개 받아 부동산이 취득되면 개발이 가능한 토지는 김B00과 이C00이 공동개발 하여 그이익금을 분배하기로 하고 개발이 현제상태에서 불가능한 토지(도시계획상 녹지 및 공원지정공간)은 대출금이 없는 상태로 김A00에게 넘겨주기로 약속하고 선택된 업체가 김B00인 것이다.

김A 00은 김B 00를 여주지방법원경매 2013타경 0000의 사건에 2013년10월 26일 입찰가격 삼십구억오천 (3,950,000,000)원에 참가하게 하고, 법원 입찰보증금 일억칠천여만(170,000,000)원까지 지급한다.
  
이후에 입찰에 참가한 김B 00는 채권금액을 최대로 활용 삼십구억오천만원에 입찰에 참여하여 낙찰을 받아  이C 00의 지인과 김A 00의 도움으로 외환은행으로부터  26억대출, 대부금융 15억(당시 00유동화 회사의 보증으로 가능함)을 합한 41억(당시 잔금기일을 넘겨 연체이자가 발생함) 빌려 마무리를 하였다.

경매받아 법원에 잔금을 납부하고 이후 원래의 유동화와 계약했던 금액 23억5천만원(선순위 농협7억포함)과 이자비용등을 제외한 금액 41억원(총법원납부금액), 계약금 23억5천만원, 연체이자(2억5천이상), 대부금융의 원리금(15억+이자), 환급금(우리이에이유동화로부터발생한 2억3천500백만원을 투자가에게 돌려주어야하는 금액중 일부임)을 통장으로 받기로 하였다. 이에 김A 00는 김B 00의 통장과 도장을 받아 가지고 있었다.(이유는 통장으로 환급금이 입금되면 투자가에 돌려주어야 하기 때문이다). 그러나 김 B00은 갑자기 거래처 결제할 일이있다며 통장과 도장을 다시 받아 갖으며, 이후 김 A00은 유동화 회사로부터 김 B00의 아들(명의대여자)가 환급금을 받아 갖다고 연락을 받았지만 이미 김 B00과 명의자인 아들은 잠적하고 연락조차 받지 않고 피하기 시작하였던 것이다.

그런데 김 B 00는 부동산도 본인으로 취득하고 환급금도 본인의 통장으로 받고 난 후에는 태도가 바뀌었고(더욱이 당시 김 B00는 구치소에 수감되어 있어 합의자금이 필요하여 환급금을 편취한 것으로 추정됨) 지금의 김 A 00는 투자금을 메꾸지 못 하여 어려움을 겪고 있다.

경매 입찰금으로 들어 간 돈은 분명 김B 00의 것이 아니며 김A 00가 투자를 목적으로 갖고 있던 것으로 김B 00와는 아무런 관계가 없다.

위 과정 인수 절차상 알 수 있는 것은 ①계약금을 누가 지불을 하였는지?  ②입찰 보증금을 누가 마련하여 하게 된 경위다.  ③환급금을 어떻게 발생하게 된 것인지도 밝혀야 하며. 더불어 ④계약상의 문제의 지적도 포함이다.

◆ 부동산개발로 서로에게 이익 될 뻔, 그러나 신뢰가 우선

김A 00와 김B 00는 처음 일면식도 없는 관계이며 단지, 이C 00의 소개로 사업 목적으로 알게 된 사이 일뿐이다. 

더욱이 이해가 안가는 부분은 유동화 전문회사에서 입금된 계약금을 투자자의 손에 다시 들어 가야는데, 김B 00는 입출금 내역등을 확인 한다며 통장을 받아간 후 처음 계약금으로 들어 간 환급금을 받고 잠적을 해 버렸다.

뒤 늦게 환급된 돈을 김B 00가 임의로 찾아 간 사실을 안 김A 00는 투자자에게 돈을 돌려 줘야하는데 주지 못하여 발을 동동 구르기를 미친 사람 처럼 찾아 다녔다고 한다.

다행히 가끔씩은 연락이 되어서 보기로 약속을 잡으면 장소에 나타나지도 않고 전화도 안 되고 초조한 마음은 해아릴 수 없다고 했다.

그러기를 1년이 지나서야 보게 되었고 지금은 김A 00가 김B 00를 상대로 고소까지 하게 되었다.

[= 위 내용은 김A 00와 김B 00의 대화 내용, 문서, 문자로 확인을 하였고, 자금에 관련된 내용은 근거를 갖고 취재를 하였으며,. 세금 문제는 김B 00와 1주일내 약속하여 추후 기록하기로 한다.]


▲ 국세청 홈페이지, 10억 이상 2천여 명의 고액 세금체납자 명단 공개했다. 이 중에 2009년과 2012년 각 각의 사업자로 체납되 있는 금액이 자그만치 3,130백만원이 된, 체납자중 김B 00로 의심이 되는 부분이 있다.

◆ 김B 00는 세금 체납금액이 무려 3,130백?

취재의 중심에 선 김B 00가 어떡해 이런 큰 사업을 벌리게 되였는지 확인이 필요 한 부분이다.

안데레사 기자 newsfreezone@daum.net

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김성완 2016-06-15 15:19:27
세상에나쁜사람너무많아요

김용희 2016-06-10 16:35:15
기자님 부동산 전공하셨나요

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