[뉴스프리존= 김건호, 김용희기자] 최근 정부의 중도금대출규제정책의 발표로 강남의 일부 재건축시장은 진정기미를 보이고 있으나, 9억 원 이하의 다른 신규주택분양시장은 풍선효과로 인하여 청약 과열 현상을 보이고 있다.
이제 우리나라 부동산시장은 예전처럼 부동산문제가 전국적 현상으로 나타나는 것이 아니라 국지적, 개별 시장의 문제로 나타나고 있다.
추가적인 예를 들면, 제주도의 부동산가격상승, 지방 중소도시의 부동산침체, 세종시의 열기 등이다. 따라서 우리나라의 부동산정책도 이제는 시장전체의 정책이나 전 국토적 정책보다는 국지적 정책이나 개별 부동산시장의 정책의 필요성이 대두되고 있다.
부동산정책은 국민 전체의 공통된 생활기반인 부동산을 둘러싼 제반문제를 해결함으로써 부동산과 인간과의 관계를 개선하려는 공적인 노력을 말한다. 부동산문제란 부동산과 인간과의 관계악화의 제문제를 말하는 것으로 이러한 부동산문제의 구체적 내용은 인간생활공간의 유한성 문제에서부터 지가변동과 부동산이용·개발·관리적 측면 등에 이르기까지 나라와 시대에 따라 약간의 차이는 있지만 그 모습은 실로 다양하게 나타나고 있다.
부동산문제를 해결하는데 정부는 비시장의 힘으로 중요한 역할을 수행한다. 정부가 부동산시장에 개입하는 이유는 다음 두 가지 기능을 수행하기 위해서이다.
하나는 정치적 기능으로서 사회적 목표를 달성하기 위해서이고, 다른 하나는 경제적 기능으로서 시장의 실패를 수정하기 위해서이다. 그런데 이러한 부동산정책은 여러가지 부작용을 초래한다. 대안선택의 잘못으로 부의 외부효과 즉 부작용이 나타게 되면, 어떤 부동산문제가 나타날 때까지는 상당한 시차가 존재하고 복잡한 경로를 거치게 된다. 그 피해를 인식할 때까지는 상당한 시간이 소요되며, 쉽게 치유도 불가능하여 제기된 문제점을 보완하거나 완화하는 데에 도 상당한 시간을 요한다.
따라서 이러한 부동산문제를 해결하기 위한 부동산정책의 기본방향은 국가발전과 국민복지증진이라는 기본이념 아래서 정립되어야 하며 자본주의 사회의 궁극적 목표인 분배구조의 개선을 실현할 수 있도록 기본이념과 서로 유기적이고 합리적으로 설정될 때 부동산정책의 신뢰성과 효과성이 나타날 것이다.
과거 우리나라의 부동산정책은 부동산투기억제라는 측면에 초점을 맞추고 있었다. 그 이유는 산업화·도시화에 따른 부동산가격의 급등으로 사회·경제적인 문제점들이 많이 나타났기 때문이다. 이러한 과거의 부동산정책 가운데 주택정책은 과열에 따른 투기억제정책과 경기침체기에 이를 활성화시키기 위한 부양성 대책들이 반복되어 이루어졌으며, 토지정책은 투기억제방향을 유지하였다.
그러나 정부에서는 이러한 부동산정책을 시행하는데 있어서 장기적인 측면보다는 단기적인 측면에서 부동산문제를 해결하려 함으로 인하여 그 효과가 지속적이지 못하고 국지적인 현상도 해결하지 못하는 우를 범하고 있다. 문제의 발생원인, 파급효과 등에 대한 종합적인 검토로 문제의 원인을 제거하기 보다는 이슈가 되고 있는 문제를 해결하기에 급급한 정책들로 그 효과가 지속적이지 못하고 일시적인 상태에 머물러 있다.
따라서 우리나라의 부동산정책이 실효성을 거두고 국민에 대한 신뢰를 회복하기 위해서는 다음과 같은 방향으로 부동산정책이 전환될 필요가 있다.
첫째, 부동산정책의 방향전환이 필요하다.
이제까지 부동산정책은 인간 중심으로 부동산정책을 수립하여 난개발, 고밀도개발 등의 문제점을 노출하였다. 따라서 이제는 부동산을 중심으로 환경을 중시하는 개발정책으로 방향을 전환하여야 한다. 예를 들어 환경친화적 개발, 지속가능한 개발 등으로 전환하여 인간의 삶을 윤택하게 할 수 있도록 하고, 부동산의 최유효이용개발이 이루어질 수 있도록 하여야 한다.
둘째, 단기적 측면의 정책보다는 장기적 측면의 정책으로 전환하여야 한다.
현재 우리나라의 부동산정책은 투기억제와 부동산경기 활성화 정책의 반복으로 볼 수 있다. 그러나 부동산경기의 과열을 막지 못하고 부동산시장의 안정화에 실패하였다고 전문가들은 분석하고 있다. 이는 정부당국의 일관성 없는 단기적인 미봉책을 내놓았기 때문이다. 따라서 이제는 부동산정책을 수립할 때 단기적인 목표보다는 장기적인 목표를 설정하여 그 목표를 달성할 수 있는 방향으로 전환하여야 한다.
셋째, 부동산과 관련된 세제의 혁신도 선행되어야 한다.
부동산을 소유할 때 과세하는 보유세의 현실화가 필요하며 부동산 양도소득세 등 거래세의 과세기준도 재검토할 시점이다. 조세정책에 대해서는 기본적으로 이들 조세의 기본적 성격을 검토할 필요가 있다.
취득세·양도소득세는 기본적으로 국가의 재원을 조달하기 위한 목적이 있다. 특히 취득세와 등록세는 현행 지방세 17세목 중 세수가 가장 높은 세목이며, 전체 세수에서 차지하는 비율이 약 40%정도이다. 양도소득세도 같은 목적이며, 종합부동산세는 재산세의 단점을 보완한 재산세의 연장이라 볼 수 있다. 재산세는 부동산 소유 자체에 따른 재정 목적의 조세로 보유세의 강화라는 측면에서 보면 모든 부동산 소유자의 조세 부담을 가중시키고, 지방자치단체간의 세수 편차를 확대시키는 문제점이 있다.
조세정책은 사회적 목적과 경제적 목적을 달성하기 위한 수단이고, 그 정당성도 충분히 인정되지만 거래활성화·가격안정 등의 효과에 대하서는 논란의 여지가 많다. 따라서 이들 조세에 대한 조세부담수준을 조세평등차원에서 재검토하고, 정책수단으로서의 타당성을 개별적으로 검토하여야 할 것이다.
물론 조세제도들 중에 바람직한 조세도 있고, 바람직하지 않은 조세도 있다. 그러나 기본적으로 모든 조세는 바람직하지 않는 경향이 있다. 왜냐하면 부동산거래활동을 위축시키고 사회적 손실을 가져오기 때문이다. 따라서 바람직한 조세제도로 정책방향을 전환하여야 한다. 부동산 조세정책의 큰 틀은 보유세를 강화하고 거래세를 줄여야 한다는 원칙에 대하여 많은 사람들이 공감하고 있다.
즉, 취득세를 과감히 줄여야 한다는 것이다. 이들 조세를 줄이게 되면 부동산거래가 활발하게 이루어지고, 보유중심이 아닌 이용자중심으로 재편되어 부동산이용이 효율적·생산적으로 이용할 수 있는 사람만 부동산을 소유하게 될 것이기 때문이다.
넷째, 국토를 효율적으로 관리할 수 있는 국토청을 신설하여야 한다.
부동산정책은 이제 공공성을 중시한 국가적인 차원에서 관리하고 시행할 수 있는 독립된 소관부서가 필요한 시점이다. 주택공급, 재고주택관리, 도시재생, 주거복지 등은 부처간 유기적 협조를 필요로 하기 때문에 국토를 효율적으로 관리할 수 있는 독립부서 즉, 국토청 등의 신설이 시급한 실정이다.
이러한 국토청의 신설로 인하여 부동산정책을 일관성 있게 추진하여 국민들이 정부정책을 신뢰할 수 있도록
하여야 할 것이다.
다섯째, 부동산 유통부문을 효율적으로 관리할 수 있는 법률의 정비가 시급하다.
부동산의 유통부문은 크게 중개, 분양, 개발, 컨설팅, 매매, 관리 등으로 나눌 수 있다. 그런데 현행 법령 중에는 부동산 중개분야에 관한 법률만 있고 나머지 부분을 관리할 수 있는 해당 법령이 없다. 따라서 부동산 유통시장의 중추적 기능을 담당하고 있는 개업공인중개사가 부동산과 관련된 유통업무를 할 수 있도록 해야 하는 것 외에 공인중개사법을 전면 개정 또는 개편해야 부동산정책을 효율적으로 집행할 수 있는 기반이 마련될 것이다.
또한, 이러한 방향전환 이외에도 현대사회의 복잡, 다변화된 환경에서는 정책의 제시와 강력한 의지표명만으로 정책의 효과를 기대할 수 없다. 따라서 국민 각자의 재산권을 제한하는 등 불이익을 감수하더라도 정책의 효과가 불공평하게 분산되는 결과는 결코 발생하지 않는다는 정치적 설득력과 효력이 수반되어야 할 것이다.
그러므로 국민의 신뢰기반을 상실한 행정적 국가정책만으로 부동산문제를 해결하려는 것은 한계에 이르렀다고 할 수 있다. 따라서 무엇보다도 정책계획보다 운영의 묘와 신뢰성이 있는 실천의지를 보여주어야 한다.
① 京畿 집값이 서울 역전
2년간 은평뉴타운 4.1% 상승, 삼송지구는 27.5% 폭등
② 초기 분양률 급격 하락
청약 경쟁률은 고공 행진… 웃돈 안붙으면 계약 포기 늘어
③ 전국 집값 양극화 심화
강남 상승세 전국으로 퍼지는 '강남發 부동산 효과' 안 통해
경기 고양 삼송지구의 3.3㎡당 아파트 값이 인접한 서울 은평뉴타운을 추월했다. 부동산 리서치 업체 '부동산114' 조사에 따르면 올 9월 기준 고양 삼송지구 삼송동의 3.3㎡당 아파트 값은 1532만원으로, 인근에 있는 은평뉴타운(1513만원)을 넘어섰다. 은평뉴타운의 아파트 값이 최근 2년간 4.1% 오르는 동안, 삼송지구는 27.5% 폭등했기 때문이다. 고양 삼송지구는 3~4년 전까지만 해도 미분양이 넘쳐나 '아파트 분양의 무덤'이라 불렸던 곳이다. 함영진 부동산114 센터장은 "삼송은 금융 위기 이후 미분양이 속출해, 은평뉴타운의 시세를 따라가는 정도로 예상했다"며 "삼송이 가격을 주도하게 됐다는 것은 이상 현상"이라고 했다.
일부 시장이 과열되고 투기 세력이 유입되면서 기존에 통하던 부동산 시장의 상식을 깨는 '이상(異常) 현상'이 속출하고 있다. 전문가들은 "최근 부동산 시장에는 2006~2008년 버블이 꺼지기 직전 벌어졌던 현상들과 비슷한, 선뜻 이해가지 않는 일들이 속출하고 있다"며 "투자에 주의해야 한다"고 말했다.
○ 투자 수요가 집값 좌우
우선 비슷한 입지라면 서울이 경기도보다 비싸다는 상식부터 깨지고 있다. 경기도 삼송지구가 3㎞ 정도 떨어져 있는 서울 은평뉴타운보다 비싼 이유는 뭘까. 신세계 복합쇼핑몰과 이케아의 건설계획, 신분당선을 삼송까지 연장하는 계획이 발표되면서 웃돈을 노린 투자 수요가 지하철 삼송역 부근 매물에 집중적으로 몰렸기 때문이다. 올 6월 삼송동 '삼송2차아이파크' 전용면적 84㎡형은 5억8000만원에 거래됐지만, 지하철 3호선 구파발역에 인접한 은평뉴타운 '박석고개 힐스테이트 1단지' 같은 면적은 5억6800만원에 거래됐다. 한 대형 건설사 관계자는 "인프라가 확충되고 미래가치가 부각되자 투자자들이 몰리면서 시세가 수직 상승했다"며 "삼송에서 분양한 오피스텔 물량의 50%가 전매를 통해 손바뀜이 일어났다"고 말했다.
○청약 경쟁률은 치솟는데 계약률은 하락
신규 분양 시장의 청약 경쟁률은 해마다 높아지고 있지만, 실제로 분양 시작 3~6개월 안에 계약을 하는 초기 분양률은 급격하게 하락하고 있다. 지금까지 청약 경쟁률이 높으면 초기 계약률도 높아지는 것이 일반적이었다.
지역별 민간아파트 평균 초기분양률 그래프 ▲ 그래픽=박상훈 기자전국 평균 청약 경쟁률은 2014년부터 지속 상승해 올 9월 기준 12.4대 1을 기록했다. 반면 전국 민간 아파트 평균 초기 분양률은 작년 2분기 92.2%로 최고치를 찍고는 급격히 하락해 올 2분기 70.5%에 불과하다. 함영진 센터장은 "수천만원의 웃돈을 노리고 일단 무조건 다 청약을 넣고 웃돈이 붙으면 계약을 하고, 안 붙으면 계약을 포기하는 수법이 횡행하고 있다"며 "지방의 경우 청약통장 보유 6개월만 지나면 1순위 자격이 되기 때문에 이러한 '묻지마 청약을 하는 경우가 많다"고 했다.
○서울은 과열, 지방은 급랭
그동안은 서울 강남 집값이 오르면, 서울 강북이 오르고 경기도와 전국으로 상승세가 이동해갔다. 하지만 최근 부동산 시장에서는 이런 '도미노 현상'이 사라졌다. 돈이 되는 지역과 단지에만 집중적으로 수요자와 투자자가 몰리면서 극심한 양극화가 진행되고 있는 것이다.
올 8월 청약을 받은 서울 개포3단지 재건축 ‘디에이치 아너힐즈’는 평균 100대 1의 경쟁률을 보였지만, 강원도 횡성에서 152가구 규모로 분양한 B아파트와 경북 문경에서 99가구를 분양한 C아파트에는 아무도 청약하지 않았다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “최근엔 수요자나 투자자들의 청약 패턴이 바뀐 것 같다”며 “웃돈이 붙을 만한 서울, 수도권 택지지구의 아파트에는 사람이 몰리지만 지방 부동산 시장은 차갑게 식고 있다”고 했다.
○전문가들 "지금은 비이성적 과열"
부동산 시장의 상식이 깨지는 것은 최근 부동산 시장이 실수요자보다는 투자 세력에 의해 움직이고 있기 때문이다. 초저금리로 인해 마땅한 투자처가 없자 대출을 받아 웃돈이 붙을 만한 곳에 돈을 쏟아붓는 사람들이 크게 늘었다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “작년 말까지만 해도 실수요자가 70%, 투자자가 30%인 시장이었다면, 지금은 투자자가 60%, 실수요자가 40%인 상황”이라며 “최근 부동산 시장은 아파트 분양권이 ‘로또’가 돼버린 비이성적 과열 시장”이라고 말했다.
이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “최근 시장은 매물이 없어도 호가가 계속 치솟고, 빌딩이나 오피스텔 공실률이 높아져도 매매가는 상승하는 기이한 현상을 보인다”며 “지금은 ‘너머에 정점이 보이는 시기’이기 때문에 단기 급등 지역에 대한 투자는 피해야 한다”고 말했다.
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