시가 8억 아파트 자녀에 이전 때 세금은

Q = 본인이 보유 중인 시가 8억
원의 아파트를 자녀에게 이전하고 싶은데 관련 세금이 어떻게 되나요?

A = 무상으로 자녀에게 이전한다면 증여에 해당합니다. 이에 대한 증여세를 계산하기 위해서는 세법상 재산평가액을 산정하여야 하는데, 증여 대상 아파트와 층수·평형· 등이 유사한 다른 아파트의 매매 사례가액이 확인된다면 시세대로 평가를 하게 됩니다. 가끔 아파트에 대한 공동주택 공시가격을 기준으로 증여세 신고를 하고자 하시는 분들이 있습니다. 그 이유는 공동주택 공시가격이 시세에 비해 60%~70% 정도로 낮으므로 증여세 부담도 적게 발생하기 때문입니다. 하지만 공동주택 공시가격을 기준으로 증여세를 신고하였다고 하여도 추후 과세관청에서 유사 매매사례가액이 확인된다면 추가 증여세와 더불어 가산세 부담도 발생하게 되므로 아파트에 대하여는 시세를 확인하여 시가를 기준으로 증여세 신고·납부 하는 것이 바람직합니다.

만약 아파트에 은행 대출금이 있거나 전세보증금이 있는 경우 이러한 채무를 자녀가 승계하는 조건, 즉 부담부증여를 할 수도 있습니다. 예를 들어 해당 아파트에 5억원의 전세보증금이 있으며 이를 자녀가 승계하는 경우에는 재산평가액 8억원에서 5억원을 제외한 3억원에 대하여만 자녀에게 증여세 부담이 발생합니다. 반면 5억원은 유상으로 자녀에게 이전하는 것으로 보아 부모에게 양도소득세가 발생하게 됩니다. 이 경우 부모가 1세대 1주택으로서 보유기간이 2년 이상인 경우에는 양도세 부담은 발생하지 않겠지만, 2주택 이상인 경우에는 양도소득세가 발생하게 되므로 부담부증여로 인한 절세효과가 있는지 여부를 검토한 후 결정할 필요가 있습니다.

자녀가 자금 여력이 있는 경우에는 자녀에게 대금을 받고 양도할 수도 있습니다. 특수관계인간의 양도는 증여로 추정하게 되어 있지만 실제로 매매대금을 수수한 것이 객관적 금융증빙에 의하여 확인된다면 양도로 인정받을 수 있습니다.

이 때 중요한 것은 양도가액의 결정입니다. 세법상 특수 관계인간의 거래 시 시가에 따라 거래를 하여야 하며 시가보다 저가로 양도할 경우 양도자에게는 양도소득세를, 증여자에게 증여세를 부과할 수 있습니다. 구체적으로는 ‘시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액’보다 더 낮게 양도하면 양도자에게 양도소득세가 과세되며, ‘시가의 30% 또는 3억원중 적은 금액’ 보다 더 낮게 양도하면 양수자에게 증여세가 과세됩니다. 

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