"전셋집 선점하라"..전세난 천태만상

[연합통신넷= 이진용기자] 정부가 사상 처음으로 기준금리를 1%대로 낮추면서 부동산 시장에 끼칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 지금도 금리가 낮은 수준이지만 더 낮아지는 데 따라 부동산 거래 시장에 또다른 변화를 가져올 가능성이 한층 커졌기 때문이다.
 

먼저 주택 임대차 시장에서 전세의 월세 전환 속도가 더 빨라질 것으로 예상된다. 최근 부동산 시장은 저금리가 장기화하면서 주택의 전세 물건이 월세나 보증부 월세로 지속적으로 바뀌는 추세다. 국토교통부 집계를 보면, 주택 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중은 지난해 사상 처음으로 40%를 돌파한 데 이어 지난 1월에는 43.5%까지 치솟았다. 집주인이 전세보다 월세를 놓을 때 임대수익이 더 늘어나는 여건이 굳어지고 있기 때문이다.
 

그런 만큼 이번 금리 인하는 '전세→월세' 전환기에 그야말로 '기름을 붓는 격'이라는 게 부동산업계의 분석이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 "지금도 전세금을 은행에 넣어두는 집주인들은 거의 없지만, 앞으로는 저금리 대출을 받아서라도 세입자의 전세금을 빼주고 월세로 돌리는 집주인이 늘어날 것"이라며 "은행권 주택담보대출 금리가 현재 3%대 초중반에서 더 내릴 수 있지만, 전월세 전환율은 현재 5~6% 수준으로 대출 이자율보다 훨씬 높다"고 말했다. 이에 따라 시장에 월세 공급은 늘어나겠지만 반대로 전세물건 품귀 현상까지 빚으면서 최근 심각해진 전세난은 더 가중될 것으로 예상된다.
 

고정적인 임대수입을 올릴 수 있는 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산의 인기도 높아질 전망이다. 금리 인하는 수익형 부동산에 투자하는 쪽이 금융기관 예치보다 대체로 높은 수익을 기대할 수 있는 여건을 조성해주기 때문이다. 실제로 현대엔지니어링이 지난달 경기 광교새도시에 공급한 오피스텔(172실)은 평균 청약률이 무려 422 대 1에 이르기도 했다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 "주식시장은 변동성이 커 투자를 망설이는 사람들이 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산 구매에 나설 수 있다"며 "세금과 임대관리 비용 등을 고려할 때 연 5~6%의 수익만 가능해도 매력적일 것"이라고 말했다.

봄 이사철 수요와 맞물려 서울의 아파트 전셋값 상승률이 지난 2002년 이후 역대 최고치를 기록했다.

13일 부동산114에 따르면 3월 둘째주 서울의 아파트 전셋값은 일주일새 또다시 0.50% 올랐다. 지난주 상승폭 0.38%보다 0.12%포인트 더 오른 수준이다.

이는 지난 2002년 3월 둘째주 상승률 0.76%와 셋째주 0.60% 이후 주간 전셋값 상승률로는 가장 높은 것이다.

서울에서 시작된 전세가격 상승세가 수도권으로 확대되면서 경기·인천 지역의 전셋값이 한주간 0.19% 올랐고, 신도시도 0.11% 오르는 등 직접적인 영향을 받고 있다.

지역별로는 강동구 1.35%, 영등포구 0.97%, 강북구 0.97%, 강서구 0.88%, 성동구 0.86%, 강남구 0.71%, 종로구 0.61%, 동작구 0.58%, 송파구 0.55% 등의 순으로 전셋값이 많이 올랐다.
 

재건축 이주수요로 촉발된 강동구의 전세난은 쉽사리 끝나기 어려워 보이는 가운데 지난주 1% 이상 오르고, 이번주에서 1.35% 추가 상승하며 고공행진을 멈추지 않고 있다.

이에 따라 둔촌동 주공1·2·3·4단지, 명일동 삼익그린2차, 암사동 강동현대홈타운 등이 500만~4000만원 올랐다. 영등포는 전세매물이 부족한 영향으로 당산동5가 삼성래미안4차, 문래동3가 문래자이, 영등포동 영등포푸르지오 등이 500만~5000만원 상승했다.
 

강남에서는 개포주공2단지의 이주가 시작되면서 개포주공1단지가 250만~6000만원까지 올랐다. 삼성동 힐스테이트1단지, 압구정동 미성2차 등도 전세물건이 절대적으로 부족해 3000만~5000만원 올랐다.
 

신도시는 중동(0.26%), 평촌(0.17%), 산본(0.17%), 분당(0.15%), 일산(0.14%), 판교(0.14%), 파주운정(0.11%) 등의 전셋값이 상승했다.

또 경기·인천에서는 광명(0.55%), 남양주(0.48%), 하남(0.43%), 김포(0.32%), 군포(0.28%), 고양(0.26%), 구리(0.22%), 수원(0.22%), 평택(0.19%), 용인(0.18%) 순으로 전셋값이 크게 상승했다.
 

전세난의 여파로 매매가격도 동반 상승이 지속되는 분위기다. 전세입자의 매매전환 수요에 힘입어 서울의 아파트 매매가격이 0.13% 올랐고, 경기·인천 0.10%, 신도시 0.06% 등 모두 매매가격이 상승했다.
 

서울에서는 종로구(0.34%)와 서초구(0.28%), 관악구(0.23%), 영등포구(0.22%), 강동구(0.21%), 중랑구(0.19%), 강남구(0.18%), 노원구(0.18%), 강서구(0.17%) 순으로 상승했다.

특히 종로는 전세매물을 구하지 못한 세입자들이 매매로 관심을 돌리면서 중소형 아파트 값이 상승한 것으로 분석됐다. 창신동 쌍용1차, 사직동 광화문Space본1단지가 일주일새 2500만원 가량 올랐다. 서초는 반포동 반포자이, 푸르지오, 주공1단지, 신반포(한신3차) 등도 1000만~5000만원 상승했다.
 

입주매물을 찾는 실수요 뿐 아니라 가격 상승 기대감으로 매물을 거둬들이는 움직임도 나타났다.
 

신도시의 아파트 가격은 산본(0.17%), 평촌(0.12%), 중동(0.11%), 동탄(0.10%), 일산(0.08%), 파주운정(0.06%), 판교(0.04%), 분당(0.02%) 등이 상승했다.
 

경기·인천 중에서는 광명(0.48%), 하남(0.32%), 김포(0.25%), 군포(0.21%), 평택(0.19%), 구리(0.16%), 파주(0.11%), 안산(0.10%), 용인(0.10%) 순으로 상승했다.
 

김은선 부동산114 선임연구원은 "기준금리가 사상 최초로 1%대에 진입하면서 대출이자 부담이 줄어 기존 주택시장은 물론 신규 분양시장은 더욱 활기를 띄게 됐다"며 "다만 초저금리 시대에 접어든 만큼 전세매물은 더욱 귀해지고 월세전환은 활발해질 수밖에 없어 전셋값 상승세를 안정시키기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.

부동산 경매 시 명심해야 할 4가지 사항
재미있고 쉽게 배우는 경매교실
부동산 경매에 처음 뛰어드는 경매초보의 경우엔 빠지기 쉬운 함정이 몇 가지 있다. 이런 함정들에 빠지면 더 이상 경매의 세계로 돌아오지 못할 수도 있게 된다. 그런 의미에서 경매초보가 부동산 경매를 할 때 꼭 명심해야 할 점을 정리해 보고자 한다. 

첫 번째로, 경매에 입찰하기 전에 권리 분석은 필수다. 경매에 나온 부동산은 채무관계가 남아있는 물건이기 때문에 내가 그 물건을 낙찰 받았을 때 집값 외에 추가로 인수받아야 하는 빚이 있을 수도 있다. 그래서 권리 분석을 통해 100% 깔끔하게 인수 여부가 결론 나지 않으면 위험한 물건에 걸려 예상치 못한 손해를 볼 수도 있다. 경매 초보의 경우 애써 경매에 도전해 낙찰 받았다가 오히려 시세보다 더 많은 돈을 주고 집을 사는 꼴이 돼버리면 회복하기 어렵다. 따라서 경매 물건은 감으로 해도 되지만 권리 분석을 감으로 하면 안된다는 것을 명심해야 한다.
 

두 번째로, 경매의 목적은 낙찰이 아니라 수익이다. 부동산경매를 ‘왜’ 하시나요? 돈을 벌기 위해서든 또는 좀 더 저렴하게 내 집 마련을 하기 위해서든 어찌됐건 목적은 ‘수익’이다. 그런데 경매 공부를 하고 실제로 법정에 가서 경매에 참여를 해보면 낙찰이 생각만큼 쉽지 않다는 걸 알게 된다. 경매는 나 혼자 입찰하는 게 아니다. 나보다 높은 금액을 써 내는 사람이 있다면 나는 떨어지는 게 당연하다. 그러면서 낙찰자가 부러워지고, 낙찰을 받고 싶고, 낙찰 경험을 해 보자는 쪽으로 생각이 바뀌게 된다. 낙찰은 입찰 금액에 ‘0’ 하나만 더 쓰면 해결된다. 하지만 그렇게 해서 낙찰을 받은 후로는 손해를 보기 십상이다. 애초의 목적이었던 ‘수익’을 이루지 못했으니 경매를 통해서 얻은 게 없게 된다.
 

세 번째로, 명도를 잘해야 한다. 경매는 권리분석도 중요하지만, 그에 버금가는 낙찰 후 인도명도 부분 역시 중요하다. 법리적인 측면에서 전혀 문제가 없어 보여지는 물건을 오로지 법으로써만 인도명도를 접근한다면 예상치 못한 비용과 시간을 소비할 수도 있다. 따라서 법리적인 부분으로의 접근보다는 실리적인 측면에서 접근하는 노하우를 터득해 두는 게 좋다. 사전 입찰에 참여하기 전 향후에 예상되는 인도명도까지 감안해 입찰하는 것이 중요하다.

마지막으로, 인내심이 필요하다. 경매는 말 그대로 ‘경쟁’이다. 내가 갖고 싶은 물건은 남들도 갖고 싶어지기 마련이다. 그래서 내가 괜찮다고 생각하고 입찰하려는 물건에 많은 사람들이 몰려드는 건 당연하다. 따라서 수익분석(가치분석)을 바탕으로 흔들리지 않고 꾸준히 입찰을 시도하면서 물건을 노리는 것도 전략적으로 좋다. ‘모든 부동산에는 임자가 있다’라는 말이 있지 않는가?