최근 아파트 값의 변동으로 인한 계약 해지 사건이 급증하고 있다. 부동산 매매 또는 임대차 계약은 쌍방 간 합의로 이루어지는 사적 계약이지만 최근 아파트값이 상승하면서 매도인 또는 임대인이 계약금을 배상하게 되더라도 해지를 하겠다고 통보하는 경우도 늘고 있는 것. 이 경우 다른 매수인 또는 임차인은 또 다른 계약자를 찾거나 새 집을 찾아야 하기 때문에 곤란한 상황이 발생하게 된다. 이 때문에 현행 민법은 계약 해지에 관한 배액배상제도를 두고 있다.
민법 565조는 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 및 기타 물건을 계약금이나 보증금 등의 명목으로 상대에게 교부했다면 당사자 간 특별한 약정이 없는 한 수령자는 배액을 상환하여 매매계약 해지가 가능하다고 규정하고 있다. 가령 임대차 계약을 하기로 한 A씨가 B씨에게 2천만 원을 계약금으로 교부했으나 B씨가 납득 가능한 사유로 계약 해지의사를 밝힌다면 온전한 계약 해지를 위해서 B씨는 2천만 원의 배액인 4천만 원을 A씨에게 배상해야 한다는 것이다.
물론 법리 원칙상은 계약이 성립한 후에는 계약 당사자 누구도 이를 마음대로 해지할 수 없다. 하지만 예외적 상황으로 계약금의 일부만 지급하는 가계약의 형태로 선금을 지급했고 남은 계약금 전부를 추후 지급하기로 약정했다면 계약금 잔금에 대한 지급이 이루어지지 않을 때 채무불이행을 이유로 계약금 약정에 대한 해지가 가능하다.(대법원 2008) 한편 같은 결이지만 이와 유사한 사안에서 대법원은 계약금 일부만 지급된 사안이라고 하더라도 매도인이 일부 지급된 계약금의 배액만을 상환하는 것으로는 매매계약 해지가 불가능하다고 선고한 바도 있다. (대법원 2014다)
관련해 마포 지역에서 부동산 분야에 탄탄한 실력과 사건해결 노하우로 부동산전문변호사로서 이름을 알리고 있는 법률사무소 현답의 장심건 변호사는 “일방적 계약해지로 인한 피해를 줄이기 위해서는 위와 관련한 사항에서 계약금을 전체 대금의 15~20%가량 올려 두어 해약금의 규모를 키우거나 혹은 중도금 지급을 빨리 이행하는 방안이 있다. 하지만 이미 피해를 보아 소송을 앞두고 있다면 현행법상 규정 되어 있는 해약 관련 조항과 그간의 관련 판례 동향을 살펴 적극적인 권리 주장을 펼쳐야 한다.”고 조언했다.
- 가계약의 일방적 해제, 원만한 해결의 key는 ‘별도의 약정’
A씨는 B씨에게 아파트 한 채를 11억 원에 팔기로 하며 1억 1천만 원으로 계약금을 정했다. 당시 A씨와 B씨가 체결한 계약서에는 매수인이 계약 해지를 할 경우 계약금 포기, 매도인이 계약 해지를 할 경우 계약금의 배액 배상에 관한 조항이 기입되어 있었다. 그리고 B씨는 우선하여 1천만 원을 A씨에게 지급했고 나머지 계약금에 대한 잔금은 추후 치루기로 했다. 하지만 A씨는 B씨에게 계약 해지를 통보했고 1천만 원에 대한 배액인 2천만 원을 변제 공탁했다. 이에 B씨는 A씨가 계약 해지를 통보했기 때문에 당초 계약서 상 기재되어 있는 계약금인 1억 1천만 원을 기준으로 배상해야 한다고 손해배상의 소를 제기했다.
B씨가 제기한 이 사건에서 1심은 A씨는 B씨로부터 지급받은 계약금 1천만 원과 계약금 30%에 해당하는 손해배상금을 지급해야 한다고 판시했고 2심은 1심보다 높아진 70%의 비율로 손해배상금을 지급하라고 판시했다. 대법원은 2심의 판결을 확정지으면서 “계약금 일부만 지급된 경우 계약금을 받은 A씨는 계약 해제가 가능하다. 하지만 이 경우 B씨에게 받은 실제 금액을 기준으로 한 배상이 아닌 계약서에 명시된 약정 계약금에 준한 배상이 이루어져야 한다.”고 지적하며 “계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액 지급은 나중에 하기로 약정했거나 혹은 계약금 전부를 나중에 지급하기로 했다면 매도인이 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약 해제가 불가능하다.”고 일축했다.
관련해 부동산사건을 다수 담당하며 부동산분쟁 해결을 해 왔던 장심건 마포부동산사건변호사는 “앞서 언급된 민법 565조는 계약금은 해약금으로 추정될 수 있으며 B씨의 사례와 같은 사안에서 주의해야 할 점은 바로 ‘별도의 약정이 없는 한’이라는 부분이다. 만약 실제 지급한 가계약금을 기준으로 해약금의 법리를 적용하여 매도인은 실제 교부받은 금액의 두 배만을 배상하면 된다는 특약을 기재하여 상호간에 불이익을 최소화 할 수 있는 방향을 권면한다.”고 제언했다.
- 임대차 분쟁, 계약금 분쟁 등 부동산 분쟁에 부동산전문변호사 조력이 필요한 이유
실제 가계약금이나 매매계약 해지 시 B씨의 사례와 같은 경우가 매우 빈번하게 일어난다. 소액이라고 하더라도 상호간의 신뢰를 바탕으로 금원을 주고받은 계약에서 어느 일방의 변심으로 말미암아 불이익에 당면해야 하는 경우가 생각보다 많은 것.
실제 이와 유사한 사건들을 담당한 바 있는 장심건 부동산소송변호사는 “부동산 분쟁 중 계약금 분쟁이 상당수를 차지한다. 만약 이와 유사한 사안으로 법률 분쟁을 앞두고 있다면 우선하여 계약의 효력이 인정될 수 있는지를 법률 검토를 통해 따져보아야 하며 만약 분쟁이 아닌 합의의 여지가 있는 부분인 경우 소송보다 합의를 통해 원만한 해결을 보는 것이 더욱 나은 방향일 수 있다.”고 설명하며 “그러나 합의의 가능성, 계약의 유효성, 계약 전 법률적 검토를 위해서는 일반적으로 이에 관한 법률 지식이 수반되어야 하기 때문에 나홀로 해결하기보다 전문변호사를 선임하여 조력을 활용하는 편이 현명한 방법일 수 있다.”고 조언했다.
한편 마포에서 임대차소송과 매매계약 분쟁을 비롯한 부동산사건을 해결한 바 있는 장심건 마포부동산변호사는 법률사무소 현답의 대표변호사로서 법률상담부터 사건 해결까지 자신의 경험과 노하우를 아끼지 않는 부동산전문변호사로 정평이 나 있다. 아울러 부동산 분야 외에도 건설, 기업자문, 형사 분야 등 다방면으로 법률 자문 및 사건 수행 해결을 해 나아가며 탄탄한 법률 영역을 구축하고 있다.