[사람이 사는 세상] 서울의 밤, 청년을 위한 보금자리는 어디에?

서울시의 '역세권 2030청년주택'의 현실을 문재인정부가 주거 안정을 위해 임대주택 공급을 늘릴 계획이다. 하지만 선례로 거론되는 보면 녹록지가 않다. 용지 확보부터 벽에 부딪치고 있다.

어렵게 구한 집, 살기는 더 어렵다

2014년 서울 특별시의회가 발표한 자료에 따르면 전체 가구의 주거빈곤율은 꾸준히 감소하고 있는 반면 1인 청년가구의 주거빈곤율은 감소되지 않고 정체되고 있다. 또한 서울시 1인 청년가구의 주거 빈곤율은 2000년을 기점으로 2010년까지 5%의 증가율을 보이고 있는 실정이다.

주택법에서 규정하는 최저주거기준에 미달하는 가구 비율에 지하, 옥상, 비닐하우스, 고시원 등 주택 이외의 기타 거처에 거주하는 가구 비율을 더한 것을 ‘주거빈곤율’이라고 한다. 29일 서울시에 따르면 역세권 2030청년주택 사업 신청 174건 중 현재 사업이 진행 중인 것은 12건에 그치고 있다. 이 중 사업승인이 떨어진 곳은 용산구 한강로 2가 2-350(삼각지역), 서대문구 충정로 3가 72-1(충정로역), 마포구 서교동 395-43(합정역) 등 3곳에 불과하다.

사업자는 종상향 혜택을 얻는 대가로 주택의 20~25%를 공공임대주택으로 기부채납한다. 나머지 75~80%는 연임대료 상승률이 5%로 제한되는 준공공임대주택으로 공급하며 준공공임대주택은 8년 뒤 분양이 가능하다. 역세권 2030청년주택 사업은 박원순 서울시장이 민간 자본의 임대주택 사업 참여를 확대하기 위해 지난해 4월 발표한 임대주택 정책이다. 용적률을 높여주는 등 규제 완화로 사업자에 인센티브를 주고 청년층에 양질의 주거 공간을 제공하도록 했다.

서울시에 위치한 고시원의 대부분은 1인이 생활하기에 비좁을뿐더러 창문까지 없는 경우가 태반이다. 또한 원룸 역시 한정된 주택공간에서 방 개수를 넓히기 위한 임대업자들의 무리한 증축과 개조로 기형적인 구조를 갖고 있는 경우가 많다. 청년 1인 가구의 주거빈곤율이 최저주거기준미달 가구 비율보다 2배 이상 높은 것은 청년층들이 주로 지하방이나 옥탑방과 같은 비(非)주택에 거주하기 때문이다. 최근 급격하게 증가하고 있는 고시원은 비주택의 대표적인 유형이다. 

외부적인 주거 환경과 관련한 주거빈곤문제 역시 심각하다. 

청년주거지역의 열악한 치안문제는 그 대표적 사례다. 주로 대학가나 학원 주위에 형성된 고시촌등 청년주거지역은 다수의 주택이 밀집돼있기 때문에 야간에는 매우 어둡고 주위 환경으로부터 고립돼있다. 임경지 위원장은 “치안센터가 외진 골목 사이사이를 일일이 관리할 수 없는 탓에 범죄율이 높아 혼자 사는 여성들은 항시 위험에 노출될 수밖에 없다”며 이러한 주거지역의 열악한 치안 수준을 우려했다.

게다가 주택이 가까이 붙어 소음ㆍ위생 문제 또한 심각한 수준이다. 서울의 한 임대업자 김모씨는 “밖에서 떠드는 소리 때문에 잠을 못 자거나 주택 앞에 모아둔 쓰레기 냄새가 올라와 환기도 못한다는 얘기를 많이 들었다”며 세입자들의 불평이 이만저만이 아니라고 전했다. 화재의 위험도 무시할 수 없다. 주택들이 다닥다닥 붙어 있는 청년주거지역에서 화재가 일어난다면 큰 인명피해로 이어질 수 있어 문제가 더 크다. 서울의 청년들이 이러한 낙후된 환경을 감수하는 가장 큰 이유는 결국 비싼 월세와 보증금을 마련하기 어렵기 때문이다. 혼자 사는 청년 입장에서 저렴하고 살기 좋은 집을 원하는 것은 당연하지만, 지금의 부동산 시장에서 그들에게 맞는 집을 찾는 것은 쉽지 않다. 당장 다수의 대학이 위치한 성북구의 대학가 주거지역만 보더라도 보증금은 기본적으로 500만 원을 웃돌며 월세는 최저 40만 원 밑으로 찾아보기가 힘들다. 이마저도 이 지역에서 집을 구하기 위한 최저 조건에 불과하며, 더 좋은 환경의 집은 1,000만 원의 보증금을 요구하기도 한다. 학업을 위해 독립한 대학생이나 이제 막 경제활동에 참여한 사회초년생들에게는 턱없이 큰 금액이다.

하지만 역세권 2030청년주택 사업의 가장 큰 혜택이라 볼 수 있는 종상향을 받기 위해서는 기본 용지면적이 500㎡(준주거로 상향) 이상 또는 1000㎡(상업지로 상향)에 달해야 해서 자본력이 부족한 중소 임대사업자는 혜택을 받을 수 없다. 감옥. 임경지 민달팽이유니온 위원장은 현재 대한민국 청년세대가 살아가는 주거공간은 감옥과도 같다고 말한다. 화장실과 주방 사이의 경계마저 없는 방의 월세가 38만 원까지 치솟았다. 서울 시내 아파트나 주택의 평당 임대료보다도높은 금액이다. 학업 또는 취업을 위해 전국 각지에서 서울로 모여든 144만 명의 청년들에게 그들의 안식처가 돼줄 보금자리를 찾는 것은 쉬운 일이 아니다. 설사 집을 구한다고 하더라도 그것이 그들의 안식처가 되기에는 충분치 않은 현실이다. 사업 요건인 '역세권의 범위'가 전철역 승강장 경계로부터 250m 이내인 점을 감안하면 사실상 서울시내 '초역세권'에 대형 용지를 가지고 있어야 한다.

고용불안과 저임금으로 집까지 포기해야 하는 삼포 세대들

가뜩이나 심해지고 있는 청년들의 고용 불안정은 이처럼 비싼 월세와 보증금을 더욱 감당하기 어렵게 한다. 1997년 IMF 경제위기 이후 지속되고 있는 고용 시장의 불안정과 실업률의 증가는 청년층이 안정적인 직장을 구하기 점차 어렵게 만들었다. 상황이 상황이다보니 청년들은 취업준비에 이전보다 더 노력을 기울여야 하지만, 생계유지와 주거비용 지불을 위해 아르바이트를 병행하다보면 정작 취업 준비에는 충분한 역량을 쏟지 못해 계속 아르바이트를 전전하는 경우가 부지기수다. 도시연구소 최은영 연구위원은 “주거와 노동은 청년세대에 있어서 양대 축인데 지금의 청년들이 취업해서 받는 2~300만 원의 저임금으로는 한 달 6~70만 원의 월세도 감당하기 힘들다”며 고용불안정과 저임금 문제가 주거마련의 문제를 악화시키고 있음을 강조했다.

지속된 침체로 인한 암울한 경제 상황에서 주거마련비용은 과도하게 높게 책정돼있는 실정이다. 2014년 실시된 국토교통부의 주거실태조사에 따르면 전세 가구에 사는 280,686개의 청년 가구 중에 5,000만 원 이상의 전세보증금을 내고 사는 가구는 25%에 불과했다. 월세 가구의 경우에도 706,748개의 청년 가구 중 80%가 한 달 40만 원 이하의 월세를 내고 살고 있었다. 이는 현재 청년층들이 일정 수준 이상의 전세보증금과 월세를 지불하기 어려운 상황임을 나타낸다.특히 저소득층 청년은 학업과 아르바이트를 병행하느라 학점 관리를 하지 못해 은행보다 상대적으로 금리가 낮은 한국장학재단의 대출제도를 이용하지 못하기도 한다. 이 경우 청년들은 등록금, 생활비 마련을 위해 제2금융권의 고금리 대출, 즉 사채를 이용하기도 하는데 높은 금리와 취업 실패로 이자 상환도 불가능해진 끝에 파산을 신청하는 사례도 없지 않다.

경기침체가 불러온 장기적인 고용불안정과 저소득으로 연애, 결혼, 출산을 포기한다는 ‘삼포세대’는 인간 삶에 있어 가장 기본적인 것마저 포기해야 하는 청년세대의 현주소를 일컫는 말이다. 허나 내 집 마련조차 어려운 지금의 청년들에게는 이조차도 이미 옛말이다. 청년 세대를 칭하는 말은 삼포를 넘어 사포, 오포, N포로 확장되고 있다. “청년이 살아야 나라가 산다”는 용산구의 청년주택 건설현장의 문구가 무색하게도, 청년들이 나아갈 길은 좀처럼 보이지 않는다. 집을 마련하기 위해서는 취직을 해야 하지만 높은 실업률과 학비·월세 마련을 위한 아르바이트가 발목을 붙잡고 늘어진다. 어째어째 취업을 하고 나서도 낮은 임금에 비해 높은 주거마련비용탓에 집 구하기는 여전히 어렵다. 이러한 악순환 속에서 청년 세대에게 희망찬 미래는 점점 희미해져 간다.

서울 초역세권 상업지 가격이 3.3㎡에 1억원, 상업지와 붙은 이면의 3종주거지도 3.3㎡에 5000만원에 달하고 있어 3종주거지를 상업지로 종상향 받아 역세권 2030청년주택 사업을 하려면 땅값만 최소 150억원 이상 있어야 한다는 계산이 나온다. 실제 미래에셋이 역세권 청년주택을 짓기 위해 이랜드로부터 매입한 마포구 서교동 합정역 인근 용지도 규모가 6735㎡에 달한다.

청년주거복지정책에 청년은 없었다

정부는 청년 1인 가구의 확대와 경제 악화로 인한 청년층의 주거 빈곤 심화에 대처하기 위한 청년주거복지정책의 일환으로 저렴한 양질의 보금자리를 청년들에게 지급할 계획을 세우고 있다. 서울시의 공공임대주택과 행복주택, 대학생 전세임대주택, 대학생 보금자리주택, 2030 역세권 청년주택 등이 그 예다. 그러나 다양한 주택공급정책의 마련에도 불구하고 여전히 청년주거문제 해결은 정체돼있다. 청년주거 문제를 해소하기 위한 복지 정책에 정작 청년들의 실상에 대한 고려가 빠져 있기 때문이다.

청년주거정책의 가장 큰 허점은 급격히 늘어나는 청년 1인 가구에 대한 정책적인 배려가 미비해 정작 도움이 절실한 청년층이 복지정책에서 배제되고 있다는 것이다. 국토교통부의 보도 자료에 따르면 행복주택이나 타 청년공공임대 주택의 우선입주대상은 경제적으로 상황이 더 나은 신혼부부나 사회초년생으로, 정작 형편이 어려운 취업준비생이나 실업자는 순위에서 밀리고 있다. 정부는 신혼부부나 대학생을 똑같은 ‘청년층’으로 인식하기 때문에 이중에서 가장 경제적으로 힘든 대학생, 취업준비생, 실업자에 대한 구체적인 고려가 누락된 것이다. 이에 더해 청년층은 다른 세대에 공공임대주택 입주 순위가 밀리기도 한다. 한국토지주택공사가 밝힌 임대주택의 유형별 입주자격 순위를 보면 국민임대 주택의 경우 경제력이 동일할 시 가점을 얻을 수 있는 기준으로 세대주의 연령과 부양가족 수, 서울시의 거주기간 등을 내세우고 있다. 이는 모두 청년 1인 가구로서는 불리한 기준들이다.

청년 주택의 공급량이 부족하다는 것 역시 큰 문제다. 서울시 주거 담당 공무원은 “기존에는주로 대규모 택지조성 공사를 통해 건설형 공공임대주택을 공급하였으나 서울시내의 임대주택 건설을 위한 택지가 점차 줄어들고 임대주택에 대한 기존 거주민의 님비현상도 심해지면서 공급물량이 정체되고 있다”고 말했다. 현재 서울시의 임대주택 수량은 2016년 6월 기준 약 254,390호로 전체 주택의 6.95% 정도에 그친다. 이에 대해 서울시는 부족한 주택공급을 역세권 청년주택 사업으로 극복하고자 한다는 입장을 밝혔다.

현재 서울시가 추진하고 있는 ‘2030 역세권 청년주택’ 사업은 용산구나 충정로3가 일대에서 건설 규제 완화를 통해 민간사업자의 임대주택 건설을 유도하고, 그중 일부를 매입해 공공임대주택으로 공급하는 계획이다. 민간사업자와의 협력과 역세권 주변이라는 이점을 통해 서울시 청년들에게 저렴한 양질의 주택을 공급하겠다는 것이다. 그러나 이 역시도 청년층의 경제적 능력을 충분히 고려하지 못하고 있다. 사업이 추진되는 충정로 일대는 전용 59㎡ 기준으로 보증금이 2억 원 이상, 월 임대료가 100만원에 달하는 곳이다. 사업 내용처럼 기존시세의 6~80% 정도로 공급을 한다고 하더라도, 서울시 청년가구의 80%가 월세 40만 원 이하로 살고 있다는 사실을 고려한다면 이는 청년층에게 극히 부담되는 금액이다.

더 큰 문제는 초역세권에 대형 용지가 개발을 위해 남아 있느냐다. 역세권 주변 대부분 필지가 200㎡ 이하로 잘게 쪼개져 있어 1000㎡ 용지를 확보하려면 5~6개 필지를 합쳐야 사업이 가능하다.

부동산 업계에선 이해관계가 서로 다른 5~6명의 건물주가 함께 모여 임대주택 사업을 하는 건 현실적으로 쉽지 않다고 보고 있다. 역세권 2030청년주택 사업을 위한 용지 규모를 줄여 대상을 확대하는 것이 임대주택 사업 활성화를 위해 필요하다. 그러지 않는다면 김수현 청와대 사회수석이 구상하고 있는 노년층의 부동산 자산을 이용한 청년 임대주택 공급도 현실과는 거리가 있다는 지적이다.

같은 맥락에서 역세권의 범위를 250m에서 통상 건설업계에서 아파트 분양 때 '역세권'으로 사용하는 500m로 확대해 '임대료'를 낮출 필요가 있다. 역세권 범위를 250m로 제한하다 보니 상업지 또는 상업지와 붙은 주거지에서만 사업이 가능한데 이들 용지는 땅값이 비싼 게 문제다. 사업 수익성을 맞추려면 높은 임대료를 받아야 하는데 역세권 2030청년주택 사업은 시작부터 "청년층이 이용하기엔 임대료가 너무 비싸다"는 비판을 받고 휘청이는 상황이다.

역세권 2030청년주택 사업은 시세의 60~80%(공공임대), 또는 시세의 90%(준공공임대) 수준의 임대료를 받도록 돼 있지만 주변 시세가 높으면 어쩔 수 없이 절댓값은 높아지기 마련이다. 고가 '월세' 비판이 일자 서울시는 궁여지책으로 보증금 비율을 높여 월임대료를 낮추는 모양새를 갖췄지만 '눈 가리고 아웅'이라는 비판에서 자유롭지 못하다.

서울시 역세권 사업 1호인 용산구 한강로 2가 삼각지역 청년주택은 신혼부부가 살 수 있는 44㎡(이하 전용면적)가 보증금 8200만원에 월임대료 79만원, 49㎡는 보증금 8500만원에 월임대료가 84만원으로 책정됐다. 역세권 사업을 검토했던 한 건물주는 "초역세권에는 상업, 주거 등 임대수요가 많기 때문에 시세보다 낮게 임대료를 받으며 건물주가 임대주택 사업을 할 이유가 많지 않다"고 평가했다.

초역세권은 어차피 주변 월임대료가 높기 때문에 차라리 역세권 범위를 넓혀 상대적으로 낮은 임대료의 청년임대주택을 제공하는 게 보다 현실적이란 지적이다. 역세권 청년주택 입주 자격을 차량 운행을 하지 않는 것으로 규정했기 때문에 건축 때 주차장 규제를 좀 더 완화하고 저금리(1.5%)의 융자 혜택만 주어져도 중소형 임대사업자의 참여가 더 늘어날 수 있다.

진짜 ‘청년을 위한 보금자리’가 필요해

정부는 대학생 전세임대주택 정책과 대학생 보금자리 정책 등을 시행하며 미취업 청년 가구에 대한 임대주택 공급을 시도하고 있지만, 여전히 늘어나는 청년 1인 가구의 수요를 따라가기에는 역부족이다. 이러한 공공임대주택 공급의 대부분을 담당하는 한국토지주택공사의 부채규모가 증가하고 있다는 사실 역시 청년가구를 위한 주택공급에 악재로 작용하고 있다. 정부는 부족한 공급량을 민관협력과 역세권 사업을 통해 극복하려고 하지만 이 역시 청년주거수요를 완전히 충족시킬지는 미지수이며, 임대시세 또한 청년층의 소득에 비해 월등히 높아 정책의 효율성에 대한 의구심이 나온다. 뿐만 아니라 신혼 부부나 사회초년생보다 미취업 청년들이 입주 순위에서 밀리는 현재의 상황은 정부의 정책이 지원을 가장 필요로 하는 청년 1인 가구의 주거문제를 간과하고 있다는 것을 보여준다.

서울시는 청년을 위한 주거공급정책을 꾸준히 내놓고 있다. 그러나 그러한 정책들은 단순히 청년을 대상으로 하고있을 뿐, 청년층에 대한 이해가 충분히 반영된 정책인지는 의문이다. 정책의 시행에도 불구하고 서울시 청년 주거빈곤율은 오히려 증가하고 있으며, 높은 주거비 부담에 서울에 학교나 직장이 있음에도 아예 서울을 떠나 경기도에서 집을 구하려는 청년들도 있다. 청년들의 현실을 분석해 그들에게 정말 필요한 정책을 펼치지 못한다면, 청년주거문제는 앞으로도 정체 상태에 머무를 것이다.

청년주거문제 해결을 위해서는 청년층의 상황에 대한 고려와 더불어 주택 임대차시장의 구조적 문제 해결이 함께 이뤄져야 한다는 지적도 나온다. 임경지 위원장은 “지금의 청년주거 정책에도 한계가 있지만, 그에 앞서 현재 임대차 시장에서의 불평등하고 차별적인 가격구조에 대해서도 문제를 제기해야 한다”며 근본적인 문제 해결을 위해서는 주거정책과 기존 주거시장의 구조 모두를 종합적으로 돌아봐야 한다고 말했다.

꿈을 향해 모여든 청년들에게 ‘내 집마련’의 꿈은 또 다른 시련을 안겨주고 있다. 단순히 싸고살기 좋은 집을 찾으려는 것일 뿐인데도 청년들의 보금자리 마련은 쉽지가 않다. 부족한 주택 공급과 터무니없이 비싼 주거 마련 비용, 그리고 도움이 되지 않는 정책에 오늘도 그들은 발걸음을 감옥으로 돌린다.