임차인 대항력 발생 시기 제도적 허점 악용한 임대사기 피해자 속출
주민등록 즉시 제3자에 대한 대항력 발생하도록 법 개정 추진
[뉴스프리존] 최문봉 기자 = 홍석준 국회의원(국민의힘, 대구 달서구갑)은 임차인의 제3자에 대한 대항력 발생 시기가 주민등록을 갖춘 다음 날 발생하는 제도적 허점을 악용한 임대사기를 근절하기 위한 주택임대차보호법 개정안을 118일 대표 발의했다고 밝혔다.
현행 주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 마치고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하여 임차인을 보호하고 있다.
하지만 현행 주택임대차보호법은 이러한 대항력이 생기는 시기와 관련해 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것으로 규정하고 있다. 반면, 저당권설정 등의 등기는 접수한 때부터 효력이 발생하기 때문에 만약 주민등록을 마친 당일 저당권 등 다른 물권변동과 관련된 등기접수가 이루어지면 등기의 효력이 우선한다.
또한 이러한 제도적 허점을 악용하여 세입자가 전입 신고하는 당일 주택담보대출 등을 통해 근저당권을 설정하는 임대사기가 지속해서 발생하고 있다. 최근에는 전입 날 집주인이 소유권을 변경하는 새로운 유형의 임대사기 사례까지 발생하고 있다.
이에 따라 현행법에 따른 주민등록과 확정일자 등의 대항력을 갖추고도 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 계속 생기고 있으며, 현행 제도의 허점을 악용한 임대사기를 근절하고 임차인 보호를 강화하기 위한 제도개선이 시급하다는 지적이 제기되고 있다.
홍석준 의원이 대표발의 한 법안은 임차인이 주민등록을 마친 즉시 제3자에 대하여 대항력이 발생하도록 하고, 같은 날 등기가 된 저당권 등 다른 물권변동과의 우선순위는 접수된 순위에 따르도록 하고 있다.
홍석준 의원은 “제도적 허점을 악용한 임대사기로 인해 주택임대차보호법이 그 명칭에도 불구하고 제 역할을 하지 못하고 임차인이 제대로 보호받지 못하는 사례가 계속 발생하고 있는 만큼, 이러한 문제가 방치되어서는 안되며 임차인 보호에 사각지대가 없도록 제도개선이 시급하다”면서, “임차인을 실질적으로 보호하기 위한 법 개정과 함께 다른 물권변동과의 우선순위를 확정할 수 있는 시스템을 조속히 구축해야 할 것”이라고 강조했다.