[질문]甲은 乙 건설회사의 오피스텔에 입주하려고 오피스텔의 동·호수를 특정했습니다. 또한 총 매매대금과 잔금 지급일자, 입주일자 등을 정한 뒤 가계약금 300만원을 乙 회사에 입금했습니다. 그런데 매매대금이 마련되지 않아 분양계약을 체결할 수 없게 됐습니다. 甲은 이미 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있을까요? 더불어 그 후 어떤 이유로 甲이 중도금 또는 잔금 미지급시 매매계약은 자동해제 된다고 약정하고 계약금 1,000만원을 지급한 경우, 중도금 또는 잔금을 지급하지 않으면 계약은 자동해제 되는지요?
[답변]부동산 매매 계약 전, 통상적으로 부동산을 잡아두기 위해 계약서 없이 가계약금을 지급합니다. 문제없이 매매가 완료되면 가계약금은 아무런 문제가 없습니다. 하지만 가계약금 지급 이후 계약이 이뤄지지 않으면 그 반환 여부에 관한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 가계약금은 매매계약 체결 여부에 따라 반환 여부가 결정됩니다.
이에 대해 대법원은 “계약이 성립하기 위해서는 당사자 간 합치가 있어야 하며 이러한 합치는 모든 사항에 관해 있어야 하는 것은 아니다”고 말했다. 또 “그 중요 사항에 관해서는 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다”고 판결했습니다. 더불어 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 가계약서에 잔금 지급시기가 없거나 후에 정식계약서가 작성되지 않아도 매매계약은 성립한다고 판결했습니다(대법원 2005다39594 판결).
부동산 매매계약에서 중요부분이란 매매목적물, 매매대금, 대금 지급방법에 대한 합의입니다. 위 사례와 같은 경우 오피스텔의 동‧호수를 특정하고, 총 매매대금을 정하고, 잔금 지급일자나 입주일자를 협의했다면 중요부분에 대한 합의가 있다고 볼 수 있습니다. 즉 가계약금을 지급한 경우에도 계약이 성립한 것입니다. 이때 매수인 측이 부동산을 매수하지 않기로 결정했다면 가계약금을 돌려받을 수 없습니다. 이는 매도인이 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있기 때문입니다. 그러나 중요부분에 대해 구체적으로 협의되지 않았다면, 가계약금을 돌려받을 수 있을 것입니다.
한편, 중도금 또는 잔금 미지급시 매매계약은 자동해제 된다고 약정했습니다. 실제 잔금 미지급 시 자동해제약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비해 매수인에게 알리는 등 이행제공을 해 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 했을 때 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 봐야 합니다(대법원 91다32022 판결). 따라서 甲은 매도인이 이행제공하기 전 지체했던 잔금을 변제공탁하고 소유권이전등기를 받을 수 있습니다. 그러나 동시이행관계에 있지 않은 중도금을 지체한 경우는 자동해제약정대로 해제될 수 있습니다.