[뉴스프리존=정은미기자] 주택을 임대하는 사람들의 고민이 늘고 있다. 주택임대에 대한 소득세 과세문제가 이슈가 되고 있기 때문이다. 집주인들이 정부가 지원하는 전세임대로 세입자와 계약하는 것을 거부하는 사례가 여전한 것으로 나타났다. 권리관계 확인 등 계약 과정에서 집주인들이 불편해 하는 요소가 많기 때문이다.
전세임대 활성화를 위한 제도 개선이 꾸준히 이뤄졌지만 정작 현장에서는 제대로 지켜지지 않아 실효성 있는 정책 집행이 필요하다는 지적이 나온다. 정부는 다주택자들로 하여금 임대주택으로 등록하고 세금과 건강보험료를 내도록 유도하고 있다. 또한 2006년부터 실시된 실거래가신고제도를 통해 전∙월세 거래에 대한 정보를 파악해오고 있다. 세입자에 대한 월세세액공제제도도 마찬가지다. 따라서 과거처럼 주택임대사업자로 등록하지 않고 세금을 피해가기는 어렵게 되었다.
18일 국토교통부에 따르면 전세임대란 정부가 기존 주택의 전세보증금 일부를 지원하는 형태의 공공임대주택이다. 기초생활수급자 등 저소득층을 위해 2005년 도입됐고 2011년에는 대학생으로 대상이 확대됐다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 공급을 맡는다. 그래서인지 최근 임대사업자로 등록하는 사람들의 숫자가 늘고 있다. 하지만 아직 전체 다주택자의 수에 비하면 등록하지 않은 사람들이 더 많다. 사람들이 등록을 미루고 있는 것은 전∙월세에 대한 소득세를 걱정하고 있기 때문이다. 그런데 주택 임대에 대한 소득세는 사람들이 생각하는 것만큼 크지 않다.
일반 전세임대는 지역별로 수도권 9000만원 광역시 7000만원 기타 지방 6000만원까지 보증금 지원을 받을 수 있다. 대학생의 경우 한도가 늘어나 △수도권 1억2000만원 △광역시 9500만원 △기타 지방 8500만원까지 가능하다. 먼저 1주택자가 전세로 임대를 주는 경우에는 세금을 매기지 않는다. 1주택자가 월세로 임대를 주는 경우에도 세금은 없다. 다만 공시가격이 9억원을 초과하는 고가주택이라면 월세수입에 대해 과세한다.
신학기를 맞아 전세임대 혜택을 받는 대학생들이 집구하기에 나섰지만 계약이 쉽지 않은 상황이다. 계약 과정에서 LH가 해당 주택의 융자금나 담보 여부 등 권리분석을 위한 여러 서류를 요구하는 것이 집주인 입장에서는 번거롭다는 이유다. 2주택자의 경우에는 전세로 임대를 주는 경우 역시 과세하지 않는다. 그러나 월세수입에 대해서는 고가주택이 아니라도 전부 과세한다. 이 때, 2주택자가 보유하고 있는 2채의 주택 중 1채에 거주하면서 임대를 하거나, 2채 모두를 임대 주고 본인은 임차로 사는 경우 어느 쪽이든 보유한 주택이 2채이고 월세를 받고 있다면 월세에 대해서는 과세된다. 서울 신촌의 한 공인중개소 관계자는 "전세임대로 계약 가능한 매물은 거의 없다고 보면 된다"며 "LH가 요구하는 권리분석 서류들이 부담스럼고 굳이 전세임대를 하지 않아도 전·월세 수요는 많기 때문"이라고 전했다.
LH가 까다로운 심사를 거쳐 계약하는 이유는 보증금을 떼일 우려를 방지하기 위해서다. 융자와 임대보증금 등 대출액이 집값의 90%를 넘으면 보증금 미회수 위험성이 높다고 보고 전세임대 지원을 하지 않는다. LH의 요구 서류 중에 집주인들이 가장 부담스러워 하는 것은 '선순위 임차보증금 확인서'다. 다가구 주택의 각 방마다 보증금과 월세가 얼마씩인지 확인하는 서류인데, 이것을 제출하면 세원이 노출되고 추후 세무조사 대상이 될수도 있다고 보기 때문이다. 3주택자의 경우 월세수입에 대해 전부 과세하고 전세로 임대를 주는 경우에도 보증금에 대해 과세한다. 이 경우 보증금은 실제로 월세와 같은 수입이 발생한 것은 아니다. 하지만 해당 보증금을 정기예금에 예치했다면 받았을 이자상당액 만큼을 월세라고 간주하여 과세하는 것이다. 그래서 이것을 간주임대료라고 한다. 그런데 전체 보증금에서 3억을 차감하고 남은 금액에 60%만 과세한다. 이 때 적용하는 이율도 1.6%로 비교적 낮다. 따라서 3주택자의 경우에도 전세로 임대하는 경우 소득세는 그리 크지 않다.
이에 국토부는 전세임대를 활성화하자는 차원에서 2016년 제도를 개선해 선순위 임차보증금 확인서 대신 공인중개사가 제출하는 중개대상물 확인·설명서로도 대체 가능하도록 했다. 하지만 확인결과 LH는 여전히 계약 과정에서 선순위 임차보증금 확인서 제출을 요구했다. 전세임대 대상자들이 조금 더 쉽게 집을 구할 수 있도록 제도를 개선한 것이지만 정작 현장에선 이를 제대로 집행하지 않고 있는 것이다. LH 관계자는 "보증금을 떼이지 않으려면 선순위 임차보증금 확인서를 보는 것이 가장 확실해 이 방법을 사용하고 있다"고 설명했다. 제대로 된 정책 집행이나 인센티브 제공 없이는 전세임대 지원 한도를 더 늘린다고 해도 실효성이 떨어진다는 지적이다. 국토부 관계자는 "전세임대 활성화 차원에서 올해부터는 집주인에게 최대 800만원의 집수리비를 지원하려 한다"며 "현장에서 개선 사항이 잘 집행되고 있는지 확인해 보겠다"고 말했다. 1주택인지 또는 2주택이나 3주택인지 여부를 판단할 때는 부부를 기준으로 합산한다. 다만, 소득세는 인별로 과세하는 것을 원칙으로 하기 때문에 세금의 계산은 인별로 따로따로 한다. 뿐만 아니라 전용 60㎡이하이면서 기준시가 3억원 이하인 소형주택은 2018년까지 주택수 계산에서 제외한다(소득세법 제25조 제1항 참조). 게다가 주택임대의 총수입금액이 연 2000만원을 넘지 않을 경우 2018년 소득에 대해서는 비과세하고, 2019년 이후에도 분리과세로 과세를 종결한다. 결과적으로 주택에 대한 임대소득세는 생각보다 적다. 따라서 소득세를 무작정 걱정할 것이 아니라 수입과 세금을 계산해볼 필요가 있다. 더욱이 해당 주택을 장기 보유할 예정이라면 소득세 부담이 있더라도 적극적으로 주택임대사업자로 등록하여 양도세 감면이나 장기보유특별공제 같은 임대주택의 혜택을 누리는 것이 더 좋을 수 있다.