[이재명 정부 부동산 정책](상) 세금·대출·공급 모두 바뀐다... 문재인 정부와는 차별화

이재명 대통령은 ‘공급 확대’와 ‘세금 완화’라는 투트랙 기조를 들고 부동산 정책의 방향타를 잡았다.

과거 민주당 정권과 달리 시장 규제를 전면에 내세우기보다, 실수요자 중심의 유연한 조정으로 접근하고 있다는 평가가 나온다.

특히 4기 신도시, 정비사업 완화, 미래소득 기반의 대출 규제 완화까지, 구조적 전환의 신호가 감지된다.

이재명 정부의 정책 기조는 규제 중심이었던 문재인 정부와는 결이 다르다.

과세 강화, 다주택자 규제, 대출 제한이 주축이던 문 정부에 비해, 이재명 정부는 세제 완화와 금융 유연성, 공급 확대를 내세웠다.

또한 공급 측면에서는 이명박·윤석열 정부가 추진했던 민간 주도 모델을 벗어나 공공성 강화에 무게를 뒀다.

특히 청년·신혼부부 등 정책 수혜 대상을 명확히 하고 있다는 점에서 과거 정부들의 ‘시장 전체 부양’과도 다른 점이 있다.

이재명 대통령은 선거 기간 중 4기 신도시에 대한 구체적 공약을 밝히지는 않았다.

다만 청년·신혼부부 등 무주택자를 위한 공공주택 공급 확대 의지는 분명히 했다.

이는 3기 신도시가 공급 단계에 접어든 현재, 또 다른 형태의 ‘신도시급’ 공급 카드를 꺼낼 가능성을 의미한다.

특히 수도권 외곽이나 GTX 연계 지역이 후보지로 거론된다.

정식 공약은 아니지만 4기 신도시 공급 신호 자체만으로도 시장 심리에 일정 영향을 미칠 수 있을 것으로 전망된다.

그러나 여전히 공급은 계획과 실제의 시차가 존재하는 만큼, 단기적 집값 상승 압력을 막기에는 역부족이라는 지적도 있다.

노후 도시의 정비사업도 변화가 예상된다. 윤석열 정부가 추진해온 1기 신도시 정비사업 기조를 이재명 정부가 계승할 것으로 보인다.

이는 과거 민주당 정부가 정비사업을 규제 대상으로 본 것과는 결이 다르다.

관련해 인허가 건수 자체는 아직 큰 폭의 증가세를 보이진 않고 있으며, 실질적인 제도 변화가 수반돼야 본격적인 가시화가 가능할 것으로 보인다.

다만, ‘재건축 초과이익 환수제’ 폐지 여부에 대해 이 대통령은 언급을 피하고 있어, 핵심 규제는 유지한 채 유연한 제도 정비만 병행할 가능성이 높다.

가장 눈에 띄는 변화는 세금 기조다.

지난 대선에서는 국토보유세 도입, 보유세 강화 등의 계획을 밝혔던 이재명 대통령이 이번엔 보유세 완화와 종부세 현행 유지로 방향을 틀었다.

다주택자를 향한 과세 기조도 일부 누그러질 수 있다는 시장의 기대도 형성되고 있다.

특히 지방 주택 보유 시 세금 산정에서 제외하는 ‘제2국민주소제’ 도입 방침은 지방 미분양 해결을 위한 대책으로도 주목받는다.

한국공인중개사협회 관계자는 “정책 자체에 대한 기대감은 분명 존재한다"면서도 "다만 전반적인 지방 시장이 침체 국면에 있는 만큼, 지방 요지를 벗어난 지역에는  단기간 내 거래 회복으로 이어지긴 어려운 구조"라고 뉴스프리존에 말했다.

대출 규제에 대해서도 이 대통령은 미래소득을 반영한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 방안을 공약으로 제시한 바 있다.

특히 청년층의 주거 사다리 형성을 위해 DSR 기준을 유연하게 적용해야 한다는 입장을 보여왔다.

미래소득 반영 DSR 완화가 언급된 이후, 30대 이하 연령층의 매수 심리에 일정한 변화는 시간을 두고 지켜봐야 할 것으로 보인다. 

공인중개사협회 관계자는 "특히 7월 전면 적용 전에 대출을 받으려는 ‘선점 수요’가 유입되며 단기 거래량이 늘어나는 현상이 나타나고 있다"면서 "다만 이 움직임은 기대감에 따른 선반영 성격이 강하고, 제도 시행 이후의 실효성 여부에 따라 다시 조정될 가능성도 있다"라고 말했다.

공공 공급은 시간 차가 있고, 정비사업은 행정 절차상 수년이 걸리는 만큼, 공급 부족 우려는 여전히 유효하다.

한 부동산 전문가는 장기적으로는 공급 확대와 제도 유연화가 시장 안정에 기여할 수 있겠지만, 단기적으로는 오히려 상승세가 관측되고 있다고 말했다.

실제 강남 3구는 매물이 크게 줄어든 상태지만 서울과 수도권 주요 지역을 중심으로 회복 조짐이 나타나고 있다.

한국부동산원 관계자는 "매매시장을 보면 서울에서는 관망세와 선호단지 수요 집중으로 상승세가 혼재하는 가운데, 전국 하락에서 보합 전환으로 돌아섰다"고 뉴스프리존에 말했다.

한국공인중개사협회 관계자는 "이재명 정부의 공급 확대와 세금 완화 정책은 큰 틀에서 환영할 일"이라면서도 "건전한 시장은 결국 수급 원칙에 따라 시장에서 조정돼야 한다"고 뉴스프리존에 말했다.